¿A QUIEN CONCEDERÁN UNA HIPOTECA UNA VEZ SUPERADA LA CRISIS ECONÓMICA?

Una vez superado lo peor de la crisis, la banca vuelve a conceder hipotecas. Sin embargo, las condiciones no son igual de laxas que antes de que estallara la burbuja inmobiliaria. El portal Habitaclia analiza como serán los créditos para comprar una vivienda en 2016 a partir de datos del comparador hipotecario HelpMyCash.

¿A quién concederán una hipoteca en 2016?

Solo podrán acceder a un crédito hipotecario aquellas personas con ingresos estables y un cierto nivel de ahorro. La mayoría de los bancos solo los conceden a aquellos clientes con una nómina superior a los 2.000 euros mensuales en solitario o entre los dos titulares. Además, el cliente deberá aportar un 20% del valor del inmueble, ya que los clientes solo están financiando hasta un 80%.

¿Qué intereses se aplicarán?

El interés que ofrecerán los bancos en 2016 oscilará entre Euribor + 0,99% y Euribor + 1,50% si el cliente acepta la vinculación requerida por el banco y entre Euribor + 2 % o Euribor + 2,50% si el cliente no acepta contratar los seguros en la entidad que le concede el crédito. El Euribor cotiza ahora en su mínimo histórico y los expertos no prevén una subida drástica en los primeros meses del año que viene.

Las entidades también ofrecen hipotecas a interés fijo y mixto para ingresar más dinero a corto plazo. Eso sí, los tipos fijos serán los más bajos de la historia: entre el 1,80% y el 4%.

¿Qué vinculación exigirán los bancos?

Las entidades obligarán a domiciliar la nómina en una gran parte de los casos. También se exigirá domiciliar varios recibos y contratar una tarjeta de crédito o débito con un gasto mínimo. La contratación de seguros también determinarán el tipo de interés a aplicar. Los dos más exigidos son el seguro de vida (cuyo precio oscila entre los 150 y los 400 euros anuales) y el de hogar (entre los 130 y los 200 euros).

¿Qué comisiones habrá que pagar?

En las hipotecas a tipo variable seguirá siendo fácil encontrar ofertas sin comisión de apertura, mientras que en las de tipo fijo o mixto será más frecuente que nos apliquen una comisión del 1% nada más firmar. Las comisiones máximas en caso de subrogación o amortización anticipada parcial de la hipoteca serán del 0,5%. También habrá hipotecas totalmente libres de comisiones.

¿Cuáles son las mejores hipotecas de 2016?

Entre los mejores créditos encontramos la Hipoteca Naranja de ING Direct, la Hipoteca Freedom de Banco Mediolanum, Hipoteca Uno-e, la Hipoteca Vivienda Habitual de Oficinadirecta y la Hipoteca Open de Open Bank.

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LOTERÍA DE NAVIDAD:¿QUE CASA ME PUEDO COMPRAR SI ME TOCA?

El trece mil cuatrocieeeentos treinta y sieeeeeeteeee.... Con esta canción, cantada por los célebres niños del Colegio de San Ildefonso, el año pasado más de una treintena de personas se repartieron 64 millones de euros. Fueron los afortunados ganadores del Gordo de Navidad, la lotería más esperada del año en España y también la que deja una mayor lluvia de millones en nuestro país. Año tras año, la vivienda y los típicos "agujeros que tapar" se perfilan como los usos más habituales para emplear este dinero. Por este motivo, desde Nuroa.es, analizamos qué tipo de vivienda y en qué barrios podrán comprar este año, si lo desean, los afortunados ganadores de la lotería.

¿Dónde comprar si me toca el Gordo?

Los privilegiados que tengan un boleto que coincida con el Gordo se harán con un premio de 400.000 euros al décimo, por lo que el barrio de Salamanca (con sus 3.928 euros/m2) se perfila como la opción ideal para los que busquen una zona exclusiva en el centro de Madrid. En este distrito, se pueden conseguir un piso de 80 metros cuadrados por 314.000 euros, por lo que se puede comprar la casa incluso después de pagar los impuestos a Hacienda por el premio.

Algo parecido pasa en el caso de Barcelona, donde los más afortunados, los que se hagan con el Gordo, podrán plantearse la posibilidad de vivir en Sarrià-Sant Gervasi, el barrio más caro (3.996 euros/m2) y exclusivo de la Ciudad Condal. En esta zona, los 400.000 euros de un décimo se pueden invertir en una vivienda de 80 metros, cuyo coste ronda los 318.000 euros.

En cambio, en capitales como Sevilla o Palma, con el mismo premio podemos ampliar los metros cuadrados de nuestra vivienda. Así, un piso de 150 metros en Nervión, la zona más cara de la capital hispalense (2.321 euros/m2) tiene un precio de 348.150, todavía apto para los afortunados ganadores del Gordo. Lo mismo pasa en la capital de las Baleares. En Palma (2.898 euros/m2), con los 400.000 euros del décimo premiado podemos conseguir una vivienda de 120 metros (que nos costaría 347.760 euros)

Con un segundo premio podría comprar una vivienda en...

El madrileño barrio de Aluche, por ejemplo. Los que resulten agraciados con el segundo premio (125.000 euros al décimo), tendrán que conformarse con barrios más accesibles. En el caso de Madrid, se puede conseguir una vivienda en Aluche (1.485 euros/m2), que costaría 118.800 euros (80 metros). Si se quiere aprovechar la lotería para comprar en zonas más céntricas, como La Latina (1.682 euros/m2), será algo más complicado con un solo décimo del segundo premio, pues la vivienda nos saldrá por unos 135.360 euros.

Tengo un premio menor, pero me gustaría invertir en vivienda ¿puedo?

Por supuesto, para los que hayan visto como los premios grandes pasaban de largo, pero, aún así, hayan conseguido un pico en los premios menores, hay también buenas oportunidades. Eso sí, en este caso hay que ir directamente a la sección de "chollos" y olvidarnos de exclusividad y acabados lujosos. Por ejemplo, distritos como Puente de Vallecas, en Madrid, permiten comprar (en zonas como Numancia) pisos de 63 metros cuadrados por 49.900 euros. Otra opción: en Barcelona, en el distrito de Nou Barris, podemos conseguir una vivienda de 3 habitaciones por 65.000 euros en el barrio de Verdún.

¿Y si ya soy propietario?

Para los propietarios, la opción más clásica es cancelar (o, al menos, rebajar) la hipoteca. Decir adiós a los préstamos que agobian cada principio de mes es, de hecho, una de las cosas con las que más sueñan los españoles y uno de los usos que más suele darse al dinero de la lotería.

Para los demás, los que vean como los millones pasan de largo, siempre quedan las típicas frases de consuelo. "Por lo menos, tengo salud" es la más habitual y también la más cierta "Otro año será, la más optimista y, quien sabe si también cierta.

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CRITERIOS DE LOS BANCOS PARA APROBAR/DENEGAR SOLICITUDES DE PRESTAMOS PERSONALES O HIPOTECAS.

La solicitud de un préstamo personal o de una hipoteca, si bien es una decisión que entraña riesgos: los préstamos personales suelen tener intereses más elevados y las hipotecas creadas para financiar la empresa pueden suponer la pérdida del bien inmueble, en ocasiones es la última o única vía de financiación que encuentra el empresario para salir adelante de una situación difícil o emprender un proyecto empresarial.
Pero ¿en qué se basan las entidades financieras para aprobar o denegar una solicitud de préstamo personal o hipoteca? 
Conocer la respuesta a esta pregunta permitirá a muchos emprendedores, pymes o autónomos decidir si merece la pena intentar esta vía de financiación o si es preferible buscar otras alternativas.

Criterios de valoración del banco
La entidad de crédito, ante una solicitud de financiación, realiza un análisis del riesgo que implica conceder la financiación, es decir, evalúa las posibilidades que tiene de recuperar el dinero prestado. Para realizar esa evaluación solicita al interesado una serie de documentos de los que obtiene información sobre su solvencia económica y sobre sus pautas de consumo; y en función de la combinación de ambas decide si concede el préstamo o no. La documentación solicitada, y la información que obtiene de cada documento, es la siguiente:

DNI o NIE
Confirma los datos del solicitante, su veracidad, y sobre todo su edad.
Si se es demasiado joven la falta de experiencia (tanto profesional como de vida) implica riesgos. Y si es demasiado mayor se prevé, aparte de una menor esperanza de vida (tiempo de devolución del préstamo), un descenso en los ingresos por la jubilación, un aumento de los gastos médicos, y un incremento en los precios de los seguros vinculados al préstamo. Normalmente los bancos  no conceden un hipotecario cuando la suma de la edad del solicitante y de los años de devolución del préstamo supera los 70 o 75 años.
Otro dato que tienen en cuenta las entidades financieras es el conocimiento del sistema financiero español. Si el solicitante tiene nacionalidad española se le presupone una cultura que hace que el pago de las mensualidades esté más asumido.

Documentación fiscal e IRPF
Proporcionan al analista de riesgos una visión global de los ingresos del solicitante del préstamo y de su capacidad de endeudamiento. Es decir, si con lo que gana puede vivir asumiendo todas sus responsabilidades (hijos, vivienda, otros inmuebles, planes de pensiones…) y asumir el préstamo.
La capacidad de endeudamiento se calcula dividiendo la cuota mensual del préstamo entre los ingresos netos mensuales (documentación fiscal). Los bancos solo conceden hipotecarios si el resultado del mismo es inferior al 35 o el 40%.

Extractos bancarios
Los extractos bancarios informan sobre la pauta de consumo del solicitante: su capacidad para gestionar sus gastos y ahorrar; y sobre otras obligaciones económicas: préstamos, seguros, domiciliaciones…
Normalmente, las cuentas bancarias con números rojos habituales,  o con movimientos que indican que el solicitante se queda sin crédito antes de acabar el mes, hacen que el inversor deniegue el préstamo.

Recibos de todos los préstamos y CIRBE

El CIRBE, Central de Riesgos del Banco de España, es un registro en el que quedan reflejadas todas las deudas iguales o superiores a 6.000 € de cada persona. Para poder acceder a él el banco necesita una autorización firmada por el solicitante. Negarse a firmar la autorización genera desconfianza y provoca la negación del préstamo.

Esta información, junto con la de los extractos bancarios, informa a la entidad de crédito de dos cosas:
1ª Si el solicitante ha dicho toda la verdad cuando se le ha preguntado qué endeudamiento tiene. Un banco deniega el préstamo si desconfía o piensa que el solicitante no es sincero.
2ª El total del endeudamiento pendiente del solicitante y si realiza el pago del mismo de forma puntual. Tener muchos préstamos pequeños o retrasos favorece la negativa del banco.

Vida laboral
Informa sobre la estabilidad profesional del solicitante. El candidato ideal para un banco es aquel que comenzó a trabajar joven, que no presenta periodos de inactividad, y que refleja una progresión/mejora laboral.

Escrituras y notas simples de propiedad
Las propiedades son, junto con los avalistas, las mayores garantías de recuperación del dinero para el banco. Presentar las escrituras y/o notas simples de propiedad permite a la entidad de crédito conocer qué bienes podrán embargar en caso de impago. Las propiedades libres de carga reflejan capacidad de ahorro o capacidad económica familiar, motivos ambos que ayudan a obtener el préstamo.

Avalistas
Los avalistas para ser validos como tales, es decir, para poder responder de la deuda en caso de impago, tienen que someterse a un análisis de riesgo similar puesto que responderán con sus ingresos y con sus bienes.
Es muy probable que el banco, además de la firma, solicite documentación de ellos: nóminas, escrituras…

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