¿CUANTO TIENE QUE DEVOLVERTE EL BANCO POR LA CLAUSULA SUELO?

¿Cuánto le tendrá que devolver el banco por su cláusula suelo? 

Y es que la Comisión Europea ha pedido al Tribunal Europeo que reconozca el derecho de indemnizaciones a los afectados por la cláusula suelo,carácter retroactivo, a los consumidores afectados por las cláusulas suelo. De hecho, los afectados por cláusulas suelo en sus hipotecas han pagado entre 10.000 y 21.000 euros más en los cinco últimos años en que los tipos de interés han quedado por debajo del límite fijado en sus préstamos, según estimaciones de Adicae (Asociación de Usuarios de Bancos y Cajas de Ahorros).

¿Pero qué significa tener un suelo?

El suelo impide que el cliente hipotecado se beneficie de las caídas del euríbor, que cerró en febrero marcando un nuevo mínimo histórico en el 0,255%. Así, para una una hipoteca con un diferencial del 0,70% y el euríbor actual debería pagar 0,955% de intereses, sin embargo, si tiene un suelo mínimo del 2%, siempre pagará el 2%, independientemente si rompe a la baja ese nivel.

¿Cuánto recuperarán los afectados?

La media será de un 50 %, según cálculos realizados por HelpMyCash.com, aunque depende mucho de los casos. Laurent Amar, CEO de HelpMyCash.com explica que "no es lo mismo que el suelo sea del 3% o que sea del 5%, y también afecta la diferencia que exista con el diferencial firmado por contrato. Pero lo que de verdad determina el porcentaje que recuperaremos después de esta sentencia es el año en que se firmó la hipoteca". 

Así, para una hipoteca media de 150.000 euros a 25 años con un euríbor más 1% con una cláusula suelo del 3% firmada en enero de 2005, el suelo ha incrementado el coste para el hipotecado en 4.103 euros. Sin embargo, si cogemos uno de los peores casos, el de una hipoteca de 300.000 euros a 25 años a Euríbor + 0,5 % con un suelo del 4% firmada en enero de 2001, el suelo habrá incrementado el coste de la hipoteca en 29.522 euros de los que el afectado podrá reclamar una indemnización por lo pagado de más.

Para poder solicitar que la entidad le devuelva de más lo pagado debe demostrar que hay falta de transparencia en la información recibida antes de la firma.

¿Cuáles son los siguientes pasos?

Si cuenta con una hipoteca con suelo y todavía no ha hecho nada, lo primero que debe hacer es solicitar la anulación de la misma. Lo primero es ir al banco con un escrito en el que consten los datos de los titulares de la hipoteca, y las cantidades pendientes de pago. En ese escrito hay que pedir expresamente a la entidad que anule la cláusula suelo, citando como jurisprudencia las dos sentencias dictadas por el Supremo. Si finalmente el banco se niega a anular la cláusula suelo, entonces habrá que poner el caso en manos de un abogado. Con las dos sentencias del Supremo, las posibilidades de ganar en los tribunales se incrementan notablemente.

Decir no a las propuestas abusivas

La Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros, Adicae, ha denunciado hoy que las entidades bancarias ofrecen a sus clientes propuestas "abusivas" a cambio de eliminar las cláusulas suelo de sus préstamos hipotecarios. En concreto, y según dichos documentos, las entidades financieras ofrecen a los usuarios reducir la cláusula suelo a cambio de firmar una declaración sobre su perfecto conocimiento acerca de las consecuencias y riesgos que tiene esta comisión.

Otra propuesta de las entidades, según ha asegurado Adicae, es eliminar temporalmente la cláusula en la cuota de la hipoteca durante un periodo que oscila entre los 2 y 20 años,aunque pasado ese plazo, la entidad vuelve a cobrarla de nuevo, y tal y como establecían las condiciones iniciales del préstamo.

Igualmente, Adicae ha denunciado que las entidades financieras también proponen eliminar "el suelo" a cambio de un aumento del diferencial del préstamo y, en ocasiones, de la obligación de contratar productos adicionales como seguros de vida o de protección de pagos.

Según los documentos facilitados por los afectados a Adicae, la banca también propone la posibilidad de que se elimine la cláusula suelo si el cliente permite que su hipoteca pase de estar vinculada de un interés variable (más el euríbor) a un tipo fijo, lo que eleva el coste del préstamo.

En este sentido, Adicae ha hecho un llamamiento a los consumidores para que no firmen estas propuestas a cambio de eliminar o reducir el impacto de la cláusula suelo.

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¿PUEDO VENDER LA MITAD DE MI VIVIENDA?

El propietario de un inmueble tiene el derecho de gozar y disponer del mismo (artículo 348 del código civil), por lo que puede vender la mitad a un tercero. En tal caso, la vivienda pasará de tener un propietario único, a una situación en que se comparte la titularidad del inmueble por varias personas. Cuando la propiedad de una cosa o derecho pertenece a varias personas, se habla de comunidad o pro indiviso (artículo 392 del código civil). 

Existen en el mercado empresas que adquieren parte de la titularidad de una vivienda, pero también podría hacerlo un particular. Debe de tenerse en cuenta, que si hay varios propietarios en proindiviso todos participan tanto en los beneficios (por ejemplo el uso), como en las cargas del bien (abono del recibo del Impuesto de bienes Inmuebles, gastos de conservación, etc), en proporción a sus respectivas cuotas. 

Así las cosas, la toma de decisiones sobre la vivienda deberá hacerse por acuerdo entre los propietarios. Si hay dos propietarios y, cada uno ostenta el 50% de la propiedad, deberán estar conformes ambos en todas las decisiones que conciernan a la vivienda, por ejemplo el arrendamiento a un tercero, la ejecución de las obras, etc.

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¿QUIERES COMPRAR UNA VIVIENDA? DIEZ PUNTOS QUE DEBES TENER PRESENTE.

El mercado inmobiliario se está reactivando. La compraventa de viviendas sube mes a mes y fundamentalmente de la mano de la vivienda usada. Expertos en el mercado inmobiliario han elaborado un decálogo para afrontar la compra de una vivienda, con una serie de pautas que todo interesado debería seguir para abordar de manera segura una adquisición de tal magnitud.

1. Finanzas personales

Antes de iniciar el proceso de compra es fundamental el comprador analice su capacidad de endeudamiento, para garantizar que la inversión a la que va a hacer frente es plenamente viable.

2. Gastos de gestión

Además de los gastos del inmueble, la compra lleva implícitos unos gastos de compraventa que pueden incrementar el precio hasta en un 14% dependiendo de la comunidad autónoma.

3. Especialista

Contar con el asesoramiento de una empresa especializada, ayudará al comprador a valorar aquellas viviendas que mejor se adecúan a sus necesidades en función de sus preferencias de localización, superficie, distribución y presupuesto.

4. ¿Inversión o vivienda habitual?

Es importante tener en cuenta si la compra es por inversión o si va a ser para habitar. En el primer caso, sólo habrá que determinar el índice rentabilidad que proporcionará al comprador, mientras que en el segundo entran en escena los parámetros descritos en el punto anterior.

5. Ubicación

La elección de la zona engloba tanto factores emocionales, como objetivos. Para una selección adecuada, ambos deben ser analizados con detenimiento.

6. Precio

Una vez elegidas varias viviendas, se recomienda hacer una lista con pros y contras, para a continuación realizar un estudio de mercado en el que se compruebe que el precio de la vivienda se encuentra dentro de los márgenes de la zona. Para ello se recomienda comparar con otros pisos similares e incluso revisar estudios oficiales.

7. Ayuntamiento

Nos ayudará para saber la situación urbanística actual de la vivienda (planes urbanísticos futuros, planes aprobados..) tanto de la vivienda como de su entorno.

8. Registro de la Propiedad

Otro de los trámites necesarios es pedir una nota simple en el Registro para verificar que el inmueble no tiene cargas. Especialmente deudas con la comunidad de propietarios, para lo cual es recomendable solicitar el certificado de deudas y preguntar directamente a los vecinos.

9. Seguridad

Parece obvio, pero es fundamental tener clara la decisión de compra y el contenido de las escrituras a la hora de la firma, para lo cual siempre es recomendable contar con una revisión detallada por parte de un experto en la materia.

10. Firma

Es importante saber que:

El contrato puede ser privado (entre comprador y vendedor) existiendo la posibilidad de hacerlo público (por ejemplo en el caso de que exista hipoteca) lo cual da autenticidad al contenido del mismo.

La escritura equivale a la entrega de la vivienda.

La elección del notario a la hora de hacer la escritura corresponde a la parte que asuma su coste (por norma general, el comprador)

Independientemente del tipo de contrato, el vendedor siempre estará obligado a responder por los vicios o defectos ocultos de la vivienda.

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¿COMO TENGO QUE DECLARAR LA VENTA DE UNA VIVIENDA?

Un lector de nuestra revista inversionyfinanzas nos hacía la siguiente consulta: En mayo, vendí una vivienda unifamiliar que construí en 1979 en El Escorial (Madrid). Mi pregunta es si al hacer la Declaración del IRPF en 2016 tengo que declarar la venta bajo el epígrafe de Ganancias y Pérdidas Patrimoniales, por la diferencia entre el precio de venta y el precio de adquisición, en este caso, coste de construcción. El importe de su construcción fue de 9,5 millones de pesetas y el valor fijado en la escritura de declaración de obra nueva fue de 4,2 millones a efectos del ITP. ¿Puedo poner como precio de adquisición el coste de 9,5 millones que figura en la liquidación de obra del contratista o tengo que poner el que figura en la escritura de declaración de obra nueva, que me perjudicaría bastante?

Antonio Paredes, experto tributario de Gestha, contesta a la cuestión: La transmisión de un inmueble, en general, tributa en el IRPF como ganancia o pérdida patrimonial. No obstante, hay que tener en cuenta que en caso de ganancia hay determinados supuestos en que puede hallarse exenta. Así, si se trata de la vivienda habitual existe exención si se reinvierte su importe en una nueva vivienda habitual, o en el caso de mayores de 65 años. La nueva reforma fiscal ha introducido un nuevo supuesto a partir de 2015. Existe exención de la ganancia en la transmisión de elementos (no necesariamente inmuebles) por personas mayores de 65 años, siempre que el importe obtenido se invierta en una renta vitalicia asegurada a su favor, máximo 240.000 euros.

Respecto al cálculo de la ganancia o pérdida, el artículo 35 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas establece como valor de adquisición en las transmisiones a título oneroso el importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado, y no el valor a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. En cualquier caso, la determinación del valor de adquisición será un problema de prueba. La declaración de obra nueva es evidentemente un medio de prueba, aunque si existen otros medios (proyecto del arquitecto, facturas de los constructores, certificaciones de obra, etc.) que pueden permitir acreditar el importe real satisfecho, nos permitirían considerar éste como valor de adquisición. No obstante, los medios de prueba, si la declaración de Renta que se presente fuera objeto de comprobación, deberán ser apreciados y valorados por los órganos correspondientes de la Agencia Tributaria.

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HIPOTECAS A TIPO FIJO, VARIABLE O MIXTO ¿CUAL ELEGIR?

La guerra de hipotecas no parece que se vaya a acabar. ING Direct ha rebajado el diferencial de su Hipoteca Naranja hasta el 0,99%. Por su parte, Bankinter acaba de apostar por una hipoteca a tipo mixto con un diferencial inicial desde el 1,95% el tipo fijo. Las hipotecas a tipo fijo también siguen pulverizando intereses a la baja. Bankinter cuenta con una al 2,05% y Kutxabank, al 2,50%. Así, entre tanta oferta y con un mercado inmobiliario recuperación (subió un 13,9% en julio) por cuál decantarse.

Para elegir entre hipoteca a tipo fijo o variable, los expertos de HelpMyCash recomiendan plantearse a qué nivel estará el euríbor en los próximos 20 o 30 años, ya que el indicador cerrará septiembre en el 0,15%, sin embargo puede no permanecer en esta zona siempre. Así, si creemos que no superará el 2% lo más recomendable es una a tipo variable. Por contra, si esperamos que supere esta media la mejor opción es a tipo fijo.

En cualquier caso, desde HelpMyCash.com "consideran que para decir que una hipoteca variable es barata en 2015, no debe tener un diferencial superior al 1,5 %, y para poder decir que una hipoteca fija es competitiva, su tipo a 20 años no debería superar el 3,5 %".

En cuanto a las hipotecas a tipo mixto, que aplican un interés fijo durante los primeros 5, 10, 15 o 20 años y, después, un interés variable referenciado normalmente al euríbor, suelen tener más desventajas que ventajas.

Entre las ventajas de este tipo de hipoteca, encontramos que el cliente puede decidir durante cuántos años pagará el interés fijo, y también que los seguros asociados al préstamo no son más que en las hipotecas a tipo variable. 

Las desventajas son algunas más. Para empezar, las hipotecas a tipo mixto suelen tener una comisión de apertura sobre el 1 % que no encontramos en las hipotecas a tipo variable y que nos harán pagar 1.000 euros por cada 100.000 de hipoteca nada más firmar. Además, si el cliente pretende cambiar su hipoteca de banco durante los años a tipo fijo, deberá pagar una comisión de compensación por riesgo de tipo de interés de entre el 0,75 % y el 5 % del capital pendiente, es decir, entre 750 y 5.000 por cada 100.000 de deuda, dependiendo de la entidad.

Pero el punto negativo más destacable es que estas hipotecas no permiten que los clientes se beneficien del bajo euríbor actual. Según apuntan los expertos del comparador HelpMyCash.com, "lo interesante para el cliente sería una hipoteca mixta pero al revés: que los primeros 5 o 10 años fueran a tipo variable, para aprovechar el bajo euríbor, y, después, cuando es más probable que los tipos y el euríbor hayan subido porque la economía se haya recuperado, pudiéramos pasar a un tipo fijo del 2 % o el 3 %".

Pero en términos económicos, ¿de qué cantidad hablamos? Según cálculos del comparador, una hipoteca de 150.000 euros a 30 años a euríbor + 1% está pagando una cuota mensual de 494 euros, mientras que si pagamos un fijo inicial del 1,95 %, que es el más barato del mercado, ya pagamos 551 euros de cuota, es decir, 57 euros más al mes y 684 euros más al año. Eso sí, la operación puede resultar a cuenta si el euríbor escala a niveles del 2%-3% en los próximos años.

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