¿A QUIEN CONCEDERÁN UNA HIPOTECA UNA VEZ SUPERADA LA CRISIS ECONÓMICA?

Una vez superado lo peor de la crisis, la banca vuelve a conceder hipotecas. Sin embargo, las condiciones no son igual de laxas que antes de que estallara la burbuja inmobiliaria. El portal Habitaclia analiza como serán los créditos para comprar una vivienda en 2016 a partir de datos del comparador hipotecario HelpMyCash.

¿A quién concederán una hipoteca en 2016?

Solo podrán acceder a un crédito hipotecario aquellas personas con ingresos estables y un cierto nivel de ahorro. La mayoría de los bancos solo los conceden a aquellos clientes con una nómina superior a los 2.000 euros mensuales en solitario o entre los dos titulares. Además, el cliente deberá aportar un 20% del valor del inmueble, ya que los clientes solo están financiando hasta un 80%.

¿Qué intereses se aplicarán?

El interés que ofrecerán los bancos en 2016 oscilará entre Euribor + 0,99% y Euribor + 1,50% si el cliente acepta la vinculación requerida por el banco y entre Euribor + 2 % o Euribor + 2,50% si el cliente no acepta contratar los seguros en la entidad que le concede el crédito. El Euribor cotiza ahora en su mínimo histórico y los expertos no prevén una subida drástica en los primeros meses del año que viene.

Las entidades también ofrecen hipotecas a interés fijo y mixto para ingresar más dinero a corto plazo. Eso sí, los tipos fijos serán los más bajos de la historia: entre el 1,80% y el 4%.

¿Qué vinculación exigirán los bancos?

Las entidades obligarán a domiciliar la nómina en una gran parte de los casos. También se exigirá domiciliar varios recibos y contratar una tarjeta de crédito o débito con un gasto mínimo. La contratación de seguros también determinarán el tipo de interés a aplicar. Los dos más exigidos son el seguro de vida (cuyo precio oscila entre los 150 y los 400 euros anuales) y el de hogar (entre los 130 y los 200 euros).

¿Qué comisiones habrá que pagar?

En las hipotecas a tipo variable seguirá siendo fácil encontrar ofertas sin comisión de apertura, mientras que en las de tipo fijo o mixto será más frecuente que nos apliquen una comisión del 1% nada más firmar. Las comisiones máximas en caso de subrogación o amortización anticipada parcial de la hipoteca serán del 0,5%. También habrá hipotecas totalmente libres de comisiones.

¿Cuáles son las mejores hipotecas de 2016?

Entre los mejores créditos encontramos la Hipoteca Naranja de ING Direct, la Hipoteca Freedom de Banco Mediolanum, Hipoteca Uno-e, la Hipoteca Vivienda Habitual de Oficinadirecta y la Hipoteca Open de Open Bank.

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LOTERÍA DE NAVIDAD:¿QUE CASA ME PUEDO COMPRAR SI ME TOCA?

El trece mil cuatrocieeeentos treinta y sieeeeeeteeee.... Con esta canción, cantada por los célebres niños del Colegio de San Ildefonso, el año pasado más de una treintena de personas se repartieron 64 millones de euros. Fueron los afortunados ganadores del Gordo de Navidad, la lotería más esperada del año en España y también la que deja una mayor lluvia de millones en nuestro país. Año tras año, la vivienda y los típicos "agujeros que tapar" se perfilan como los usos más habituales para emplear este dinero. Por este motivo, desde Nuroa.es, analizamos qué tipo de vivienda y en qué barrios podrán comprar este año, si lo desean, los afortunados ganadores de la lotería.

¿Dónde comprar si me toca el Gordo?

Los privilegiados que tengan un boleto que coincida con el Gordo se harán con un premio de 400.000 euros al décimo, por lo que el barrio de Salamanca (con sus 3.928 euros/m2) se perfila como la opción ideal para los que busquen una zona exclusiva en el centro de Madrid. En este distrito, se pueden conseguir un piso de 80 metros cuadrados por 314.000 euros, por lo que se puede comprar la casa incluso después de pagar los impuestos a Hacienda por el premio.

Algo parecido pasa en el caso de Barcelona, donde los más afortunados, los que se hagan con el Gordo, podrán plantearse la posibilidad de vivir en Sarrià-Sant Gervasi, el barrio más caro (3.996 euros/m2) y exclusivo de la Ciudad Condal. En esta zona, los 400.000 euros de un décimo se pueden invertir en una vivienda de 80 metros, cuyo coste ronda los 318.000 euros.

En cambio, en capitales como Sevilla o Palma, con el mismo premio podemos ampliar los metros cuadrados de nuestra vivienda. Así, un piso de 150 metros en Nervión, la zona más cara de la capital hispalense (2.321 euros/m2) tiene un precio de 348.150, todavía apto para los afortunados ganadores del Gordo. Lo mismo pasa en la capital de las Baleares. En Palma (2.898 euros/m2), con los 400.000 euros del décimo premiado podemos conseguir una vivienda de 120 metros (que nos costaría 347.760 euros)

Con un segundo premio podría comprar una vivienda en...

El madrileño barrio de Aluche, por ejemplo. Los que resulten agraciados con el segundo premio (125.000 euros al décimo), tendrán que conformarse con barrios más accesibles. En el caso de Madrid, se puede conseguir una vivienda en Aluche (1.485 euros/m2), que costaría 118.800 euros (80 metros). Si se quiere aprovechar la lotería para comprar en zonas más céntricas, como La Latina (1.682 euros/m2), será algo más complicado con un solo décimo del segundo premio, pues la vivienda nos saldrá por unos 135.360 euros.

Tengo un premio menor, pero me gustaría invertir en vivienda ¿puedo?

Por supuesto, para los que hayan visto como los premios grandes pasaban de largo, pero, aún así, hayan conseguido un pico en los premios menores, hay también buenas oportunidades. Eso sí, en este caso hay que ir directamente a la sección de "chollos" y olvidarnos de exclusividad y acabados lujosos. Por ejemplo, distritos como Puente de Vallecas, en Madrid, permiten comprar (en zonas como Numancia) pisos de 63 metros cuadrados por 49.900 euros. Otra opción: en Barcelona, en el distrito de Nou Barris, podemos conseguir una vivienda de 3 habitaciones por 65.000 euros en el barrio de Verdún.

¿Y si ya soy propietario?

Para los propietarios, la opción más clásica es cancelar (o, al menos, rebajar) la hipoteca. Decir adiós a los préstamos que agobian cada principio de mes es, de hecho, una de las cosas con las que más sueñan los españoles y uno de los usos que más suele darse al dinero de la lotería.

Para los demás, los que vean como los millones pasan de largo, siempre quedan las típicas frases de consuelo. "Por lo menos, tengo salud" es la más habitual y también la más cierta "Otro año será, la más optimista y, quien sabe si también cierta.

Visto en finanzas.com

CRITERIOS DE LOS BANCOS PARA APROBAR/DENEGAR SOLICITUDES DE PRESTAMOS PERSONALES O HIPOTECAS.

La solicitud de un préstamo personal o de una hipoteca, si bien es una decisión que entraña riesgos: los préstamos personales suelen tener intereses más elevados y las hipotecas creadas para financiar la empresa pueden suponer la pérdida del bien inmueble, en ocasiones es la última o única vía de financiación que encuentra el empresario para salir adelante de una situación difícil o emprender un proyecto empresarial.
Pero ¿en qué se basan las entidades financieras para aprobar o denegar una solicitud de préstamo personal o hipoteca? 
Conocer la respuesta a esta pregunta permitirá a muchos emprendedores, pymes o autónomos decidir si merece la pena intentar esta vía de financiación o si es preferible buscar otras alternativas.

Criterios de valoración del banco
La entidad de crédito, ante una solicitud de financiación, realiza un análisis del riesgo que implica conceder la financiación, es decir, evalúa las posibilidades que tiene de recuperar el dinero prestado. Para realizar esa evaluación solicita al interesado una serie de documentos de los que obtiene información sobre su solvencia económica y sobre sus pautas de consumo; y en función de la combinación de ambas decide si concede el préstamo o no. La documentación solicitada, y la información que obtiene de cada documento, es la siguiente:

DNI o NIE
Confirma los datos del solicitante, su veracidad, y sobre todo su edad.
Si se es demasiado joven la falta de experiencia (tanto profesional como de vida) implica riesgos. Y si es demasiado mayor se prevé, aparte de una menor esperanza de vida (tiempo de devolución del préstamo), un descenso en los ingresos por la jubilación, un aumento de los gastos médicos, y un incremento en los precios de los seguros vinculados al préstamo. Normalmente los bancos  no conceden un hipotecario cuando la suma de la edad del solicitante y de los años de devolución del préstamo supera los 70 o 75 años.
Otro dato que tienen en cuenta las entidades financieras es el conocimiento del sistema financiero español. Si el solicitante tiene nacionalidad española se le presupone una cultura que hace que el pago de las mensualidades esté más asumido.

Documentación fiscal e IRPF
Proporcionan al analista de riesgos una visión global de los ingresos del solicitante del préstamo y de su capacidad de endeudamiento. Es decir, si con lo que gana puede vivir asumiendo todas sus responsabilidades (hijos, vivienda, otros inmuebles, planes de pensiones…) y asumir el préstamo.
La capacidad de endeudamiento se calcula dividiendo la cuota mensual del préstamo entre los ingresos netos mensuales (documentación fiscal). Los bancos solo conceden hipotecarios si el resultado del mismo es inferior al 35 o el 40%.

Extractos bancarios
Los extractos bancarios informan sobre la pauta de consumo del solicitante: su capacidad para gestionar sus gastos y ahorrar; y sobre otras obligaciones económicas: préstamos, seguros, domiciliaciones…
Normalmente, las cuentas bancarias con números rojos habituales,  o con movimientos que indican que el solicitante se queda sin crédito antes de acabar el mes, hacen que el inversor deniegue el préstamo.

Recibos de todos los préstamos y CIRBE

El CIRBE, Central de Riesgos del Banco de España, es un registro en el que quedan reflejadas todas las deudas iguales o superiores a 6.000 € de cada persona. Para poder acceder a él el banco necesita una autorización firmada por el solicitante. Negarse a firmar la autorización genera desconfianza y provoca la negación del préstamo.

Esta información, junto con la de los extractos bancarios, informa a la entidad de crédito de dos cosas:
1ª Si el solicitante ha dicho toda la verdad cuando se le ha preguntado qué endeudamiento tiene. Un banco deniega el préstamo si desconfía o piensa que el solicitante no es sincero.
2ª El total del endeudamiento pendiente del solicitante y si realiza el pago del mismo de forma puntual. Tener muchos préstamos pequeños o retrasos favorece la negativa del banco.

Vida laboral
Informa sobre la estabilidad profesional del solicitante. El candidato ideal para un banco es aquel que comenzó a trabajar joven, que no presenta periodos de inactividad, y que refleja una progresión/mejora laboral.

Escrituras y notas simples de propiedad
Las propiedades son, junto con los avalistas, las mayores garantías de recuperación del dinero para el banco. Presentar las escrituras y/o notas simples de propiedad permite a la entidad de crédito conocer qué bienes podrán embargar en caso de impago. Las propiedades libres de carga reflejan capacidad de ahorro o capacidad económica familiar, motivos ambos que ayudan a obtener el préstamo.

Avalistas
Los avalistas para ser validos como tales, es decir, para poder responder de la deuda en caso de impago, tienen que someterse a un análisis de riesgo similar puesto que responderán con sus ingresos y con sus bienes.
Es muy probable que el banco, además de la firma, solicite documentación de ellos: nóminas, escrituras…

Visto en redautonomos

POR QUÉ ES UNA BUENA IDEA COMPRAR CASAS ANTES DE QUE ACABE EL AÑO

En el último trimestre del año se concentran un mayor número de operaciones. Desde Casaktua nos dan las razones por las que es buena idea comprar vivienda antes de que acabe 2015.

Euribor, a la baja: el Euribor se encuentra en mínimos históricos, al 0,091 por ciento. Resulta conveniente aprovechar este momento para firmar una hipoteca, ya que los intereses serán más bajos que nunca.

Crece la concesión de hipotecas. La firma de nuevas hipotecas para la compra de una vivienda creció en agosto (último dato aportado por el INE) un 25,8 por ciento en comparación con el mismo periodo de 2014, tras firmarse 19.272 nuevos préstamos. Esto supone un claro síntoma de la reactivación del mercado.

Adelantarse a la subida de los precios: La vivienda subirá con fuerza en 2016 y en torno al 2 por ciento anual durante la próxima década, según el estudio "La relevancia del sector inmobiliario en la economía española" elaborado por el Instituto de Estudios Económicos. En los mismos términos hablaba recientemente la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE): los precios de la vivienda en España se sitúan prácticamente en su punto de equilibrio, por lo que no se producirán descensos significativos.

El atractivo de la vivienda como bien de inversión: el brusco ajuste en los precios de la vivienda ha generado un aumento de la rentabilidad bruta por alquiler. La ausencia de alternativas de inversión (excepto la renta variable) y el escenario actual de reducida inflación configuran un contexto de mercado en el que la inversión en inmuebles puede proporcionar una rentabilidad bruta cercana al 4 por ciento, según los expertos.

Exención de las ganancias patrimoniales: Si se utiliza el importe obtenido por la venta de una vivienda habitual en la adquisición o en la rehabilitación de otro inmueble, las ganancias patrimoniales generadas por la venta quedarán exentas de tributación. Para obtener esta exención es importante realizar la compra dentro de un plazo de dos años. 



Visto en fiananzas.com

LOS CONSEJOS ANTES DE PEDIR UNA HIPOTECA

Que es una hipoteca?

Es un crédito que se concede para comprar una vivienda que se garantiza sobre la propia vivienda.

¿Garantía hipotecaria? ¿Es arriesgado?

Si no pagamos el crédito, el banco o caja pueden quedarse con la casa que compramos con el crédito.

¿Merece la pena?

Dados los precios de los pisos y las casas es prácticamente imposible comprarlas al contado. Necesitaremos un crédito y a largo plazo. Los bancos no dan estos créditos sin esa garantía.

¿Cubren todo el precio de la compra?

Normalmente los créditos hipotecarios cubren entre el 70% y el 80% del precio de la casa.

¿Hay muchos gastos?

Los gastos de escrituración de la compra de la casa más los propios del crédito mas los impuestos pueden llegar al 10 % del precio de la vivienda. Es aconsejable, por tanto, tener ahorrado un 20/30 % del precio del precio del piso que se quiere comprar.

¿Son caros los créditos hipotecarios?

Hay que analizar el tipo de interés y las comisiones. 

¿Que es un tipo variable?

Se pueden contratar tipos fijos o variables. Los fijos nos garantizan que la cuota mensual será igual durante toda la vida del préstamo. Son más seguros y aconsejables, pero hay que compararlos con la cuota inicial de los préstamos a tipo variable para ver si merecen la pena.

El tipo variable se fija como un diferencial aplicado sobre un tipo base. La base puede ser el euribor (tipo medio interbancario del euro) o un índice de la Asociación Hipotecaria. Es aconsajeble el euribor. El diferencial sobre el tipo base es uno de los criterios para elegir el banco o la caja. Lógicamente cuanto más bajo mejor.

¿Hay comisiones?

Hay que seleccionar el banco o caja también en función de las comisiones que aplica al préstamo. Se suele aplicar una comisión de apertura (realmente porque si): es un porcentaje sobre el préstamo en el momento inicial que encarece la operación. Es importante revisar que no se apliquen comisiones de cancelación anticipada pues tendremos este coste adicional si queremos cambiar de banco o caja a mitad del préstamo.

¿A que plazo debo pedirlo?

Los créditos hipotecarios son normalmente largos. Entre 20 y 30 años son los plazos más habituales en estos momentos. Si se alarga el plazo se consigue reducir la cuota mensual, pero no aconsejamos mas de 30 años, pues los intereses son muy elevados y en lugar de una compra se asemeja mas a un alquiler, ya que la parte del préstamo que durante los primeros años se dedica a disminuir el importe del crédito es muy baja.
Cada cuota mensual se divide en dos partes. Una va a pagar los intereses del préstamo y la otra a disminuir el dinero que debemos. Durante los primeros años del préstamo, hasta la mitad de su vida total, la parte que se destina a reducir la cantidad que debemos es muy pequeña. Casi todo lo que pagamos va a intereses y nuestro “ahorro” real es muy bajo a pesar del esfuerzo que estamos haciendo.

¿Me la darían a mí?

Los bancos y cajas se fijan en dos cosas para conceder hipotecas: Primera, que el porcentaje de financiación sobre el coste de la casa sea bajo y que en cualquier caso no supere el 70-80% de su precio. Segunda, que el porcentaje que supondrá la cuota mensual de amortización del préstamo sobre los ingresos totales de los solicitantes sea lo más bajo posible y que en cualquier caso no supere el 40%-50 % de los mismos. Si pedimos un 80 % del precio de la casa y el pago mensual que sale es inferior al 35 % de nuestros ingresos seguramente encontraremos un banco o caja que nos lo conceda a pesar de la crisis y de las restricciones de crédito.

¿Qué hipoteca es la mejor? ¿En que debo fijarme?

Lo primero es que las comisiones que te apliquen sean lo más bajas posibles. Lo segundo que el tipo de interés sea mas bajo en los tipos fijos o que los diferenciales sean más reducidos en los variables. Es aconsejable que el tipo base sea el euribor. La revisión del tipo de intereses es normalmente anual. Es mejor la hipoteca si la revisión se hace una vez pasados los dos primeros años.

Visto en puntoseguro.com

CONSEJOS PARA ENTENDER LA FACTURA DEL GAS EN CASA.

El consumo de gas natural en los hogares y empresas aumenta con la llegada de los meses de otoño e invierno. Es ahora cuando se dispara el importe de la factura y más duele al bolsillo de los consumidores. Aquí van algunas respuestas a dudas sobre la factura del gas como la lectura del contador o las tarifas aplicadas.

Solo en octubre, la demanda de gas natural en hogares, comercios y pymes se ha incrementado un 39% interanual por el efecto de las temperaturas. El consumo alcanza a 7,5 millones de consumidores, de los que 5,6 millones se encuentran en el mercado libre y 1,9 millones al precio regulado de la tarifa de último recurso (TUR) de gas natural.

Esta tarifa regulada ha bajado un 1,1% de media desde primeros de octubre, según datos del Ministerio de Industria, Energía y Turismo. Ademés en lo que va de año, esta TUR del gas natural acumula una bajada del 9,7% y continuará así hasta diciembre.

Sin embargo, para la mayoría de usuarios que calientan el agua o tienen calefacción de gas natural en casa se aplican las tarifas y descuentos del mercado libre, es decir, las ofertas que les ofrecen las compañías suministradoras del gas.

Además del coste del consumo están otros componentes como los peajes o costes regulados. Uno de ellos es el pago del contador. El propietario de la instalación puede elegir entre comprar el contador o alquilarlo, aunque siempre será la compañía distribuidora la que se encargue de realizar las lecturas. La cuota de alquiler del contador se paga por un precio fijado según el Boletín Oficial del Estado (BOE).

La mayoría de las veces los contadores se encuentran dentro de la vivienda por lo que el propietario debe facilitar la lectura del gas a la compañía distribuidora. Se ofrecen varias opciones para dar lo datos, desde la visita del revisor hasta anotar los datos en el cartel de aviso colocado en el portal hasta comunicarlo por por teléfono o a través de la web/app móvil habilitada para ello.

“En ocasiones, se realiza una lectura estimada del contador del gas basada en el consumo realizado de facturas anteriores. Puede que se produzca una desviación tanto al alza como a la baja que se corrige en el siguiente recibo en el que la lectura realizada sea real”, afirman desde Remica Servicios Energéticos, empresa comercializadora que suministra gas natural.

Otro detalle a tener en cuenta es que la forma de medir el consumo. En la factura, el consumo de gas en la vivienda viene dado en kilovatios (kW) mientras que sus contadores leen metros cúbicos (m3).

“Aparte de considerar el valor de los metros cúbicos consumidos debemos tener en cuenta el llamado factor de conversión que se aplica para pasar a kW y que puede variar de una factura a otra, ya que depende de los días en que se ha consumido y la zona geográfica en que se encuentre el punto de suministro”, concretan desde Remica.

La web del gestor técnico del sistema gasista enagas.es ofrece la posibilidad  de comprobar si se ha aplicado correctamente la conversión.

Visto en idealista.news

EL EURIBOR SE DESPLOMA HASTA EL 0,127 Y SEGUIRA ABARATANDO LAS HIPOTECAS.

El euríbor a 12 meses, el índice de referencia de la mayoría de las hipotecas españolas, se ha vuelto a desplomar en su valor medio mensual. Este mes de octubre de 2015 cerrará al 0,127, la cifra más baja de la historia del índice. De cerrar octubre así y a falta de la confirmación del Banco de España, este valor del euríbor supone una bajada de 0,027 puntos respecto al euríbor del mes anterior. 

¿Cómo afectará a las hipotecas?

La tendencia bajista del euríbor parece no tener fin. De esta forma, todos aquellos que dispongan de una hipoteca a interés variable que se revise en noviembre, aplicando el interés de octubre, podrán notar como sus cuotas se abaratan considerablemente. 

Desde el comparador HelpMyCash nos explican cómo afectará este nuevo valor a las hipotecas. Pongamos que en enero del año 2000 firmamos una hipoteca de 150.000 euros a 30 años con un interés a euríbor + 1%: 

En septiembre de 2008, momento en que el euríbor cotizaba al 5,38% (su máximo), la cuota a pagar hubiese sido de 936 euros. 

En octubre de 2014, cuando el euríbor estaba al 0,34%, la cuota mensual hubiese sido de 506 euros.

Y en noviembre, a las hipotecas que se les aplique el euríbor de octubre, que está en mínimos del 0,127%, la mensualidad será de 491 euros. 

Es decir, en tan solo un año la cuota de la hipoteca se puede llegar a abaratar en 15 euros mensuales, lo que supone un ahorro de 180 euros al año. Si la comparación la hacemos con los datos de cuando el euríbor cotizaba en su máximo histórico la variación es enorme, ya que las cuotas son 445 euros más bajas ahora. 

Hay que tener en cuenta que el ahorro exacto que cada hipotecado notará en sus cuentas dependerá de las condiciones concretas de su hipoteca.

¿Subirá el euríbor en los próximos meses?

Llevamos una racha de más de 15 meses acumulando descensos del euribor a excepción de julio de 2015, que repuntó unas décimas para volver a bajar el mes siguiente. Ante esta situación, muchos se preguntan durante cuánto tiempo podremos disfrutar de una hipoteca barata gracias al euríbor.

De momento, todo indica que hasta finales del 2016 o principios del 2017 no veremos una fuerte subida del índice. Hasta que no se empiece a notar un verdadero crecimiento económico en los países de Europa y el Banco Central Europeo decida a poner fin a los tipos mínimos (que actualmente se encuentran al 0,05%), el euríbor no subirá.

Visto en finanzas.com

¿CUANTO TIENE QUE DEVOLVERTE EL BANCO POR LA CLAUSULA SUELO?

¿Cuánto le tendrá que devolver el banco por su cláusula suelo? 

Y es que la Comisión Europea ha pedido al Tribunal Europeo que reconozca el derecho de indemnizaciones a los afectados por la cláusula suelo,carácter retroactivo, a los consumidores afectados por las cláusulas suelo. De hecho, los afectados por cláusulas suelo en sus hipotecas han pagado entre 10.000 y 21.000 euros más en los cinco últimos años en que los tipos de interés han quedado por debajo del límite fijado en sus préstamos, según estimaciones de Adicae (Asociación de Usuarios de Bancos y Cajas de Ahorros).

¿Pero qué significa tener un suelo?

El suelo impide que el cliente hipotecado se beneficie de las caídas del euríbor, que cerró en febrero marcando un nuevo mínimo histórico en el 0,255%. Así, para una una hipoteca con un diferencial del 0,70% y el euríbor actual debería pagar 0,955% de intereses, sin embargo, si tiene un suelo mínimo del 2%, siempre pagará el 2%, independientemente si rompe a la baja ese nivel.

¿Cuánto recuperarán los afectados?

La media será de un 50 %, según cálculos realizados por HelpMyCash.com, aunque depende mucho de los casos. Laurent Amar, CEO de HelpMyCash.com explica que "no es lo mismo que el suelo sea del 3% o que sea del 5%, y también afecta la diferencia que exista con el diferencial firmado por contrato. Pero lo que de verdad determina el porcentaje que recuperaremos después de esta sentencia es el año en que se firmó la hipoteca". 

Así, para una hipoteca media de 150.000 euros a 25 años con un euríbor más 1% con una cláusula suelo del 3% firmada en enero de 2005, el suelo ha incrementado el coste para el hipotecado en 4.103 euros. Sin embargo, si cogemos uno de los peores casos, el de una hipoteca de 300.000 euros a 25 años a Euríbor + 0,5 % con un suelo del 4% firmada en enero de 2001, el suelo habrá incrementado el coste de la hipoteca en 29.522 euros de los que el afectado podrá reclamar una indemnización por lo pagado de más.

Para poder solicitar que la entidad le devuelva de más lo pagado debe demostrar que hay falta de transparencia en la información recibida antes de la firma.

¿Cuáles son los siguientes pasos?

Si cuenta con una hipoteca con suelo y todavía no ha hecho nada, lo primero que debe hacer es solicitar la anulación de la misma. Lo primero es ir al banco con un escrito en el que consten los datos de los titulares de la hipoteca, y las cantidades pendientes de pago. En ese escrito hay que pedir expresamente a la entidad que anule la cláusula suelo, citando como jurisprudencia las dos sentencias dictadas por el Supremo. Si finalmente el banco se niega a anular la cláusula suelo, entonces habrá que poner el caso en manos de un abogado. Con las dos sentencias del Supremo, las posibilidades de ganar en los tribunales se incrementan notablemente.

Decir no a las propuestas abusivas

La Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros, Adicae, ha denunciado hoy que las entidades bancarias ofrecen a sus clientes propuestas "abusivas" a cambio de eliminar las cláusulas suelo de sus préstamos hipotecarios. En concreto, y según dichos documentos, las entidades financieras ofrecen a los usuarios reducir la cláusula suelo a cambio de firmar una declaración sobre su perfecto conocimiento acerca de las consecuencias y riesgos que tiene esta comisión.

Otra propuesta de las entidades, según ha asegurado Adicae, es eliminar temporalmente la cláusula en la cuota de la hipoteca durante un periodo que oscila entre los 2 y 20 años,aunque pasado ese plazo, la entidad vuelve a cobrarla de nuevo, y tal y como establecían las condiciones iniciales del préstamo.

Igualmente, Adicae ha denunciado que las entidades financieras también proponen eliminar "el suelo" a cambio de un aumento del diferencial del préstamo y, en ocasiones, de la obligación de contratar productos adicionales como seguros de vida o de protección de pagos.

Según los documentos facilitados por los afectados a Adicae, la banca también propone la posibilidad de que se elimine la cláusula suelo si el cliente permite que su hipoteca pase de estar vinculada de un interés variable (más el euríbor) a un tipo fijo, lo que eleva el coste del préstamo.

En este sentido, Adicae ha hecho un llamamiento a los consumidores para que no firmen estas propuestas a cambio de eliminar o reducir el impacto de la cláusula suelo.

Visto en finanzas.com

¿PUEDO VENDER LA MITAD DE MI VIVIENDA?

El propietario de un inmueble tiene el derecho de gozar y disponer del mismo (artículo 348 del código civil), por lo que puede vender la mitad a un tercero. En tal caso, la vivienda pasará de tener un propietario único, a una situación en que se comparte la titularidad del inmueble por varias personas. Cuando la propiedad de una cosa o derecho pertenece a varias personas, se habla de comunidad o pro indiviso (artículo 392 del código civil). 

Existen en el mercado empresas que adquieren parte de la titularidad de una vivienda, pero también podría hacerlo un particular. Debe de tenerse en cuenta, que si hay varios propietarios en proindiviso todos participan tanto en los beneficios (por ejemplo el uso), como en las cargas del bien (abono del recibo del Impuesto de bienes Inmuebles, gastos de conservación, etc), en proporción a sus respectivas cuotas. 

Así las cosas, la toma de decisiones sobre la vivienda deberá hacerse por acuerdo entre los propietarios. Si hay dos propietarios y, cada uno ostenta el 50% de la propiedad, deberán estar conformes ambos en todas las decisiones que conciernan a la vivienda, por ejemplo el arrendamiento a un tercero, la ejecución de las obras, etc.

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¿QUIERES COMPRAR UNA VIVIENDA? DIEZ PUNTOS QUE DEBES TENER PRESENTE.

El mercado inmobiliario se está reactivando. La compraventa de viviendas sube mes a mes y fundamentalmente de la mano de la vivienda usada. Expertos en el mercado inmobiliario han elaborado un decálogo para afrontar la compra de una vivienda, con una serie de pautas que todo interesado debería seguir para abordar de manera segura una adquisición de tal magnitud.

1. Finanzas personales

Antes de iniciar el proceso de compra es fundamental el comprador analice su capacidad de endeudamiento, para garantizar que la inversión a la que va a hacer frente es plenamente viable.

2. Gastos de gestión

Además de los gastos del inmueble, la compra lleva implícitos unos gastos de compraventa que pueden incrementar el precio hasta en un 14% dependiendo de la comunidad autónoma.

3. Especialista

Contar con el asesoramiento de una empresa especializada, ayudará al comprador a valorar aquellas viviendas que mejor se adecúan a sus necesidades en función de sus preferencias de localización, superficie, distribución y presupuesto.

4. ¿Inversión o vivienda habitual?

Es importante tener en cuenta si la compra es por inversión o si va a ser para habitar. En el primer caso, sólo habrá que determinar el índice rentabilidad que proporcionará al comprador, mientras que en el segundo entran en escena los parámetros descritos en el punto anterior.

5. Ubicación

La elección de la zona engloba tanto factores emocionales, como objetivos. Para una selección adecuada, ambos deben ser analizados con detenimiento.

6. Precio

Una vez elegidas varias viviendas, se recomienda hacer una lista con pros y contras, para a continuación realizar un estudio de mercado en el que se compruebe que el precio de la vivienda se encuentra dentro de los márgenes de la zona. Para ello se recomienda comparar con otros pisos similares e incluso revisar estudios oficiales.

7. Ayuntamiento

Nos ayudará para saber la situación urbanística actual de la vivienda (planes urbanísticos futuros, planes aprobados..) tanto de la vivienda como de su entorno.

8. Registro de la Propiedad

Otro de los trámites necesarios es pedir una nota simple en el Registro para verificar que el inmueble no tiene cargas. Especialmente deudas con la comunidad de propietarios, para lo cual es recomendable solicitar el certificado de deudas y preguntar directamente a los vecinos.

9. Seguridad

Parece obvio, pero es fundamental tener clara la decisión de compra y el contenido de las escrituras a la hora de la firma, para lo cual siempre es recomendable contar con una revisión detallada por parte de un experto en la materia.

10. Firma

Es importante saber que:

El contrato puede ser privado (entre comprador y vendedor) existiendo la posibilidad de hacerlo público (por ejemplo en el caso de que exista hipoteca) lo cual da autenticidad al contenido del mismo.

La escritura equivale a la entrega de la vivienda.

La elección del notario a la hora de hacer la escritura corresponde a la parte que asuma su coste (por norma general, el comprador)

Independientemente del tipo de contrato, el vendedor siempre estará obligado a responder por los vicios o defectos ocultos de la vivienda.

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¿COMO TENGO QUE DECLARAR LA VENTA DE UNA VIVIENDA?

Un lector de nuestra revista inversionyfinanzas nos hacía la siguiente consulta: En mayo, vendí una vivienda unifamiliar que construí en 1979 en El Escorial (Madrid). Mi pregunta es si al hacer la Declaración del IRPF en 2016 tengo que declarar la venta bajo el epígrafe de Ganancias y Pérdidas Patrimoniales, por la diferencia entre el precio de venta y el precio de adquisición, en este caso, coste de construcción. El importe de su construcción fue de 9,5 millones de pesetas y el valor fijado en la escritura de declaración de obra nueva fue de 4,2 millones a efectos del ITP. ¿Puedo poner como precio de adquisición el coste de 9,5 millones que figura en la liquidación de obra del contratista o tengo que poner el que figura en la escritura de declaración de obra nueva, que me perjudicaría bastante?

Antonio Paredes, experto tributario de Gestha, contesta a la cuestión: La transmisión de un inmueble, en general, tributa en el IRPF como ganancia o pérdida patrimonial. No obstante, hay que tener en cuenta que en caso de ganancia hay determinados supuestos en que puede hallarse exenta. Así, si se trata de la vivienda habitual existe exención si se reinvierte su importe en una nueva vivienda habitual, o en el caso de mayores de 65 años. La nueva reforma fiscal ha introducido un nuevo supuesto a partir de 2015. Existe exención de la ganancia en la transmisión de elementos (no necesariamente inmuebles) por personas mayores de 65 años, siempre que el importe obtenido se invierta en una renta vitalicia asegurada a su favor, máximo 240.000 euros.

Respecto al cálculo de la ganancia o pérdida, el artículo 35 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas establece como valor de adquisición en las transmisiones a título oneroso el importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado, y no el valor a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. En cualquier caso, la determinación del valor de adquisición será un problema de prueba. La declaración de obra nueva es evidentemente un medio de prueba, aunque si existen otros medios (proyecto del arquitecto, facturas de los constructores, certificaciones de obra, etc.) que pueden permitir acreditar el importe real satisfecho, nos permitirían considerar éste como valor de adquisición. No obstante, los medios de prueba, si la declaración de Renta que se presente fuera objeto de comprobación, deberán ser apreciados y valorados por los órganos correspondientes de la Agencia Tributaria.

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HIPOTECAS A TIPO FIJO, VARIABLE O MIXTO ¿CUAL ELEGIR?

La guerra de hipotecas no parece que se vaya a acabar. ING Direct ha rebajado el diferencial de su Hipoteca Naranja hasta el 0,99%. Por su parte, Bankinter acaba de apostar por una hipoteca a tipo mixto con un diferencial inicial desde el 1,95% el tipo fijo. Las hipotecas a tipo fijo también siguen pulverizando intereses a la baja. Bankinter cuenta con una al 2,05% y Kutxabank, al 2,50%. Así, entre tanta oferta y con un mercado inmobiliario recuperación (subió un 13,9% en julio) por cuál decantarse.

Para elegir entre hipoteca a tipo fijo o variable, los expertos de HelpMyCash recomiendan plantearse a qué nivel estará el euríbor en los próximos 20 o 30 años, ya que el indicador cerrará septiembre en el 0,15%, sin embargo puede no permanecer en esta zona siempre. Así, si creemos que no superará el 2% lo más recomendable es una a tipo variable. Por contra, si esperamos que supere esta media la mejor opción es a tipo fijo.

En cualquier caso, desde HelpMyCash.com "consideran que para decir que una hipoteca variable es barata en 2015, no debe tener un diferencial superior al 1,5 %, y para poder decir que una hipoteca fija es competitiva, su tipo a 20 años no debería superar el 3,5 %".

En cuanto a las hipotecas a tipo mixto, que aplican un interés fijo durante los primeros 5, 10, 15 o 20 años y, después, un interés variable referenciado normalmente al euríbor, suelen tener más desventajas que ventajas.

Entre las ventajas de este tipo de hipoteca, encontramos que el cliente puede decidir durante cuántos años pagará el interés fijo, y también que los seguros asociados al préstamo no son más que en las hipotecas a tipo variable. 

Las desventajas son algunas más. Para empezar, las hipotecas a tipo mixto suelen tener una comisión de apertura sobre el 1 % que no encontramos en las hipotecas a tipo variable y que nos harán pagar 1.000 euros por cada 100.000 de hipoteca nada más firmar. Además, si el cliente pretende cambiar su hipoteca de banco durante los años a tipo fijo, deberá pagar una comisión de compensación por riesgo de tipo de interés de entre el 0,75 % y el 5 % del capital pendiente, es decir, entre 750 y 5.000 por cada 100.000 de deuda, dependiendo de la entidad.

Pero el punto negativo más destacable es que estas hipotecas no permiten que los clientes se beneficien del bajo euríbor actual. Según apuntan los expertos del comparador HelpMyCash.com, "lo interesante para el cliente sería una hipoteca mixta pero al revés: que los primeros 5 o 10 años fueran a tipo variable, para aprovechar el bajo euríbor, y, después, cuando es más probable que los tipos y el euríbor hayan subido porque la economía se haya recuperado, pudiéramos pasar a un tipo fijo del 2 % o el 3 %".

Pero en términos económicos, ¿de qué cantidad hablamos? Según cálculos del comparador, una hipoteca de 150.000 euros a 30 años a euríbor + 1% está pagando una cuota mensual de 494 euros, mientras que si pagamos un fijo inicial del 1,95 %, que es el más barato del mercado, ya pagamos 551 euros de cuota, es decir, 57 euros más al mes y 684 euros más al año. Eso sí, la operación puede resultar a cuenta si el euríbor escala a niveles del 2%-3% en los próximos años.

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LA CONCESIÓN DE HIPOTECAS SIGUE SUBIENDO: CRECE OTRO 21,8% INTERANUAL EN JULIO.

El número de hipotecas concedidas sobre viviendas volvió a aumentar un 21,8% interanual en julio hasta las 21.863 operaciones, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) tomados del Registro de la Propiedad. Estos datos mejoran las cifras de junio en un 1,9% intermensual y lo superan como el mejor mes en concesiones desde febrero de 2013.

Los datos del INE cuentan con un decalaje de unos 2-3 meses respecto a los datos que ofrece el Consejo General del Notariado, ya que toma como referencia las hipotecas inscritas en el Registro de la Propiedad que han sido cerradas dos o tres meses antes ante un notario. En este caso, son hipotecas inscritas en el Registro en el mes de julio pero firmadas ante notario en abril-mayo.
El importe medio de las hipotecas sobre vivienda fue de 104.402 euros, con un aumento del 3,9% respecto a julio de 2014. Mientras el capital prestado llega a los 2.282,5 millones de euros, un 26,6% interanual más, y siendo el segundo mejor dato de lo que va de año tras febrero (2.331 millones).
En lo que va de año, las hipotecas concedidas acumulan un crecimiento del 21,2% frente a enero y julio de 2014, con un aumento del 25,5% del capital prestado y un 3,5% en cuanto al importe medio de las hipotecas.

El euríbor sigue siendo el índice de referencia en un 92,5% de las hipotecas concedidas en julio, mientras un 88,2% de los préstamos constituidos fueron sobre tipos de interés variables y un 11,8% sobre tipos fijos, un aumento de cinco puntos respecto a junio. El tipo de interés medio sobre las hipotecas sobre vivienda fue del 3,37%, un 13,5% inferior al de julio de 2014.
Por Comunidades Autónomas, Andalucía (3.737), Comunidad de Madrid (3.418) y Cataluña (3.406) acaparon el el mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas. Mientras Baleares (146,2%), Canarias (53,3%) y Cantabria (42,8%) tuvieron las mayores tasas de variación anual.

Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, considera que "la estadística de julio mantiene la tendencia positiva que acelera la normalización hipotecaria. De todas formas, parece que este incremento no ha sido suficiente, ya que el número de nuevas hipotecas aún no compensa el volumen de cancelaciones que se producen en el mercado por lo que es previsible que en los próximos meses el número de préstamos siga aumentando. Por otro lado, la estadística publicada refleja un repunte importante en el porcentaje de hipotecas constituidas a tipo fijo, que pasan del 6,8% de hace un mes al 11,8% actual, lo que de confirmarse supondría un cambio de tendencia en la mentalidad hipotecaria española".


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LOS CRITERIOS QUE UTILIZA EL TASADOR PARA VALORAR LA VIVIENDA.

A la hora de solicitar una hipoteca para comprar una vivienda es necesario contratar la tasación de la propiedad para que el banco sepa el porcentaje de financiación que concederá en función del valor determinado por el tasador. Este profesional se fija en la ubicación del inmueble, su orientación, las dotaciones públicas o también en algunos factores negativos como ambientales, de contaminación o la población marginal del entorno.

Carlos Arnáiz, arquitecto y tasador de Sociedad de Tasación, adelanta los factores a tener en cuenta a la hora de hacer una tasación:

• Estado del edificio: si el edificio está rehabilitado o no influye a la hora de valorar la vivienda. El tasador también se fija en si el edificio ha pasado la Inspección Técnica de los Edificios (ITE) y en el aspecto exterior: balcones, fachada, etc. “hay fachadas maravillosas que luego esconden pisos que no merecen la pena o al revés”, señala Arnáiz.
• Ubicación de la vivienda: es esencial para vender o comprar una vivienda. Si la casa está ubicada en una buena zona se reflejará en la tasación y tendrá más posibilidades de venderse. “Si la casa está en una zona de bares sabrás que habrá más movimiento nocturno aunque esté bien aislada pero en verano al abrir los balcones entrará el ruido” recuerda Arnáiz. 
• Superficie: es importante este factor aunque no todos los metros cuadrados valen lo mismo, pues depende de si está reformado, bien conservado o si la distribución es buena o no.
• Iluminación: la orientación de la vivienda es muy importante. No es lo mismo que el piso esté orientado al sur, al norte o al levante. Un piso con mucha luz natural tendrá una mejor valoración que un piso que no la tenga y lo mismo ocurre si tiene buenas vistas.
• Distribución: el tasador mira que la vivienda tenga una distribución razonable o al uso para lo que demanda el mercado o no. “A veces tienes pisos grandes y buenos per con pasillos muy largos o estancias ciegas, es decir, con poco atractivo por su distribución”, comenta Arnáiz.
• Ascensor y buenas ventanas: cada vez es más frecuente que los pisos tengan las ventanas de climalit, con lo que esto gana enteros a la hora de querer vender una vivienda. Que el edificio cuente con ascensor también es un aspecto a tener en cuenta por el tasador.

Pero también hay factores negativos: son los factores ambientales, de contaminación, población marginal, etc

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LA VIVIENDA SE VA DE VACACIONES: LOS PRECIOS BAJAN EN 11 COMUNIDADES AUTÓNOMAS.

El precio de la vivienda usada en España ha registrado un descenso del 0,6% durante el mes de agosto, situándose en 1.577 euros/m2, según el último índice de precios inmobiliarios. Si atendemos al dato de agosto de 2014 (1.603 euros/m2) la caída interanual es del 1,6%.

Comunidades Autónomas

El precio ha aumentado en 4 de las 17 comunidades. La mayor subida se ha registrado en La Rioja, donde los propietarios piden un 0,7% más por sus viviendas que hace un mes, seguida por Castilla La Mancha, Madrid, ambas con incrementos del 0,2%, y Navarra (0,1%). En Andalucía y Castilla León el precio no se ha movido, y en 11 comunidades más los precios se han reducido. Las mayores caída se han producido en Aragón (-1,4%), Murcia (-1,2%) y Cantabria (-0,6%).Euskadi (2.573 euros/m2) continúa siendo la autonomía más cara. Le siguen la Comunidad de Madrid (2.379 euros/m2) y Cataluña (1.863 euros/m2). En el lado opuesto de la tabla encontramos a Castilla La Mancha (976 euros/m2), Extremadura (981 euros/m2) y Murcia (1.0569 euros/m2), que son las comunidades más económicas.

Provincias

El número de provincias españolas que mantuvieron sus precios en positivo durante el mes de agosto es de 16. El precio ha tenido sus mayores crecimientos en Zamora (2,6%), Guadalajara (1,9%) y Castellón (1,8%). La mayor bajada se registra en Lleida  (-4,8%), Huesca (-2,6%), Teruel, Lugo y Córdoba (-1,9% en los tres casos).  

El ranking de las provincias más caras se mantiene sin novedades, encabezado por las provincias vascas de Guipúzcoa y Vizcaya, con 2.917 euros/m2 y 2.634 euros/m2 respectivamente. Tras ellas se sitúan Madrid (2.379 euros/m2) y Barcelona (2.165 euros/m2).

Toledo es la provincia más económica con un precio de 876 euros por cada metro cuadrado. Le siguen Lleida (892 euros/m2) y Cuenca (893 euros/m2).

Capitales

Durante el mes de agosto el número de capitales que subían de precio ha sido de 19. La subida más pronunciada es la vivida por Guadalajara, donde las expectativas de los propietarios crecieron un 2,4%. En Cuenca el incremento ha sido del 2,3%, mientras que en Castellón se han quedado en el 2%, por el 1,9% de León. Por el contrario, las mayores caídas se han producido en Lleida (-1,9%), Soria (-1,9%) y Huesca (-1,8%).

San Sebastián sigue siendo la ciudad más exclusiva de España, con sus 3.835 euros/m2. Le siguen Barcelona (3.362 euros/m2) y Madrid (2.830 euros/m2). Lleida, en cambio, es la más económica, con sus 833 euros/m2, seguida por Castellón (1.028 euros/m2) y Cuenca (1.066 euros/m2).

El índice de precios inmobiliarios de idealista

idealista es actualmente la plataforma más utilizada en España para comprar, vender o alquilar. Con una muestra de miles de viviendas actualmente en venta, el departamento de estudios de idealista realiza un análisis de los precios inmobiliarios desde el año 2000. Tras 15 años de estudio, idealista se ha convertido en la fuente de datos de referencia para numerosos equipos de análisis de entidades bancarias y financieras, así como instituciones públicas.

Para la realización del índice de precios inmobiliarios de idealista se han analizado 330.112 anuncios que están o han estado anunciados en su base de datos entre el 24 de julio y el 24 de agosto de 2015. Para asegurar la exactitud de los datos se han eliminado de la muestra aquellos inmuebles cuyos precios estaban fuera de mercado, además de las viviendas unifamiliares porque su presencia desvirtuaba el precio en algunas zonas. El índice inmobiliario de idealista está elaborado con precios de oferta sobre metros cuadrados construidos.

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ALQUILER CON OPCIÓN COMPRA: ¿COMO FUNCIONA?

La dificultad para acceder al crédito y la situación económica y laboral hacen que muchas personas que, inicialmente, se decantarían por la compra de un inmueble terminen viviendo de alquiler. Para muchas de ellas, el alquiler con opción a compra es una salida cada vez más común, ya que permite invertir el dinero destinado al alquiler a una posible compra. Pero, ¿en qué consiste y cómo funciona?

 ¿En qué consiste?

El alquiler con derecho a compra es un contrato doble o mixto, compuesto por dos subcontratos, uno de alquiler y uno de compraventa. Este permite al inquilino vivir arrendado en la vivienda por un tiempo determinado, tras el cual tendrá derecho a comprarla por un precio acordado al que se le descontarán, total o parcialmente, las rentas de alquiler pagadas hasta el momento.

Según el Tribunal Supremo, se trata de “un precontrato, en principio unilateral, en virtud del cual una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante”.

Se trata de un tipo de contrato que puede resultar beneficioso para ambas partes: para el arrendatario porque puede vivir de alquiler mientras invierte en una posible compra; para el arrendador, por su parte, porque, mientras el inquilino no compra, tiene su vivienda en alquiler con la prima como seguro.

Este tipo de acuerdos no tienen por qué significar una cuota de alquiler más o menos elevada que en un contrato normal, pero sí implica un mayor desembolso inicial al tener que aportar una prima por la opción a compra, que suele ser mucho mayor a la cantidad aportada en una fianza. Además, en el caso de la prima y al contrario de lo que sucede con las fianzas, si al final el inquilino no se decide por la compra de la vivienda, perderá la totalidad de esta.

Por eso mismo, es muy importante asegurarse de que, llegado el momento, se va a poder pagar el precio de compra u optar a un crédito. Igualmente, si se tiene claro que esta es la opción más adecuada, antes de realizar o firmar el contrato hay que comprobar que la vivienda está libre de carga.

¿Cómo debe ser el contrato?

El alquiler con opción de compra es un contrato atípico, no contemplado por la Ley y que no aparece expresamente regulado en el Código Civil, aunque esté aceptado y reconocido en el Reglamento Hipotecario y en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Por eso mismo, es muy importante que todas las condiciones queden muy bien especificadas en el contrato.

Para que este sea vigente y, según el Tribunal Supremo, es obligatorio que, al menos, aparezcan estipuladas en él dos condiciones esenciales de la compraventa: el objeto del contrato y el precio.

Esto es, que se cede la decisión de adquirir la vivienda al inquilino tras los años marcados de alquiler y el precio de venta estipulado para la vivienda en el momento de firmar el contrato, la cantidad de las cuotas del alquiler y el porcentaje a descontar de la renta del alquiler, en caso de que se efectúe la compraventa. Si se aporta una prima inicial, que es lo habitual, también deberá aparecer la cantidad pactada de esta.

Al ser un contrato doble, es conveniente que en él se reflejen claramente todas las condiciones relativas, al arrendamiento y a la compra:

Contrato de alquiler:

– Plazo durante el cual el inquilino puede estar arrendado en la vivienda (máximo 5 años)

– Plazo durante el cual el inquilino puede ejercer su derecho a la compra

– Cantidad de la renta mensual del alquiler

– Quién corre con los gastos de la comunidad o de una posible reforma

Contrato de compraventa:

– La voluntad de que el arrendador venderá al arrendatario la vivienda si este se muestra interesado en su compra;

– Precio de venta de la vivienda

– Porcentaje (fijo o variable por años) de las cuotas del alquiler realizadas hasta el momento de la compra a descontar del precio de venta

– Cantidad de la prima inicial aportada por el arrendatario (si la hay) por el derecho a la compra, normalmente fijada en función de un porcentaje del precio de venta pactado

Condiciones y excepciones del alquiler con opción a compra

1. A la hora de realizar el contrato, no es imprescindible fijar una prima inicial por el derecho a la opción a compra aunque para el propietario es recomendable, ya que es una forma de asegurarse de que el inquilino está interesado en adquirir la vivienda. Se debe tener claro que la prima y las cuotas invertidas en el alquiler se perderán si, llegado el momento, el inquilino no ejerce la opción a compra.

2. El inquilino tiene derecho a permanecer arrendado en la vivienda durante los 5 años que dure el contrato de alquiler, sea cual sea el plazo establecido para ejercer el derecho a la compra, ya que este subcontrato está regulado por la LAU.

3. El inquilino puede prorrogar, si así lo consiente el propietario, el contrato de alquiler, pero, en ese caso, la opción a compra caducará por ser dos contratos diferentes.

4. El propietario tiene la obligación de mantener el contrato y no ceder, alquilar o vender el piso a terceros durante el tiempo que dure este.

5. El inquilino tiene exclusividad en la compra de la vivienda dentro del plazo establecido en el contrato para ejercer su derecho a la opción.

6. La compra de la vivienda puede darse mucho tiempo antes de que termine el plazo fijado. De hecho, lo habitual es que el arrendatario se decida por la compra antes de los dos años, lo cual es beneficioso para ambas partes: el inquilino no sufre mucho la fluctuación en los precios y el propietario consigue deshacerse de la vivienda.

7. El precio de la compraventa no puede ser modificado ni por propietario, ni por inquilino. El precio del alquiler, sin embargo, sí que puede variar en función del IPC, si el dueño así lo exige. Igualmente,

8. Si el inquilino se retrasa en el pago de la renta más de dos meses perderá la opción a compra y, por lo tanto, la prima aportada.

9. El contrato puede inscribirse en el registro de la propiedad para que sea exigible a terceros, siempre y cuando ambas partes estén de acuerdo y cumplan con los requisitos básicos (que quede especificado el precio de compra, el de la prima y el plazo para ejercer la opción).

10. Al estar sujetos al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas, estos contratos pueden dar lugar a diferentes situaciones fiscales:

– Si sólo se especifica el plazo y el precio de la vivienda, durante el contrato de arrendamiento, el inquilino podrá deducirse el alquiler y el propietario deberá declarar lo percibido por este; además, cuando se realice la venta, el propietario tendrá que declarar esa ganancia de patrimonio y, si procede, el comprador deducírsela.

– Si, además, el inquilino paga al propietario la prima por el derecho de la opción, este último deberá declarar esa ganancia aunque el primero no podrá desgravarla.

Sea como sea, el precio de la opción de compra y la parte de los alquileres que se descuente del precio final al ejercerse la opción de compra se podrán deducir en el IRPF en concepto de adquisición de compra habitual.

Visto en fotocasa.es

5 COSAS QUE NO PUEDES HACERLE A UN INQUILINO MOROSO.

Dar con inquilino moroso es una de las peores cosas que le pueden pasar a un propietario. Los costes judiciales y la lentitud en recuperar el piso, en ocasiones en dudoso –o desastroso- estado, son elevados. Esto, aparte de ser el mayor obstáculo que impide el crecimiento del mercado del alquiler, es algo que puede exasperar a más de un casero. Es el caso de Eva S., una propietaria del barrio de Triana de Sevilla, que no puede más.

Mis inquilinos llevan ocho meses sin pagar. Ya han recibido el burofax de aviso para que abonen sus deudas, pero ni caso. Al hablar con mi abogado he constatado que llevarlos a juicio me saldría por 3.000 euros y se me pasa por la cabeza cambiar la cerradura de mi casa, aprovechando que ellos no estén… ¿cuáles serían las consecuencias?” Eva hace bien en preguntar, pues esta idea y otras como amenazarles, cortarles la luz o el agua o no reparar la vivienda pueden ocasionar más gastos e incluso cargos penales que hacerlo la vía legal.

Cambiar la cerradura

Llamar a un cerrajero para cambiar la cerradura cuando el inquilino moroso no esté sería incurrir en un delito de coacciones y/o de realización arbitraria del propio derecho. “Lo mínimo que pueda pasarle al propietario que tenga esa peregrina idea es que el inquilino, además de al cerrajero, llame a la Policía”, señala Guzmán, director del departamento de Derecho Inmobiliario y Urbanismo de Adarve Abogados. “En el mejor de los casos serán tiempo y dinero gastados (abogado, desplazamientos, etc.) y en el peor, acabar condenado penalmente y multado, y con la obligación de indemnizar al moroso el coste de cambio de cerradura y otros daños y perjuicios que pueda probar por no haber podido entrar en el domicilio durante el tiempo que tarde en cambiar la cerradura”, continúa.

Cortar los suministros de luz, agua, gas…

También sería una falta o delito de coacciones. Si el titular de las facturas fuera el propietario y no cumpliera con los gastos, aunque el inquilino moroso le pagase, éste podría denunciarlo a la Policía. Si al dueño se le ocurre arrancar o romper sus propios contadores o canalizaciones, “daría derecho al inquilino a exigir los daños y perjuicios causados por dichas roturas”, afirma Guzmán López. Si el casero se da de baja tampoco le servirá de mucho, pues el moroso simplemente llamaría a la compañía suministradora para darse él de alta como arrendatario y como titular. “El coste de darse de alta, más los daños y perjuicios sufridos por el incumplimiento contractual del dueño y el tiempo que haya estado sin suministro, podrían ser reclamados. Si el dueño no se los reintegrase voluntariamente, algunos de estos gastos podrían ser detraídos de la siguiente mensualidad”, explica López.

Amenaza física o verbal al inquilino

El dueño podría acabar detenido por la Policía dependiendo de la gravedad de las amenazas. “Las penas pueden ir desde una multa a multa y/o prisión si el inquilino es amenazado de muerte, de causarle lesiones a él o sus familiares, con o sin arma, etc., y si es condenado por delito tendría además antecedentes penales”, explica el letrado de Adarve Abogados. No obstante, si solo se trata de amenaza verbal o física sin llegar a causar lesión, la posibilidad de condena dependería de que el inquilino presentara pruebas contundentes que implicaran al propietario como testigos, grabaciones de audio o vídeo, etc. sin ellas, el juez debería archivar el asunto por falta de indicios y el propietario sería absuelto por falta de pruebas… pero que nadie se confíe, pues como advierte López en “la vida diaria la casuística es infinita”.

No arreglar o reparar los desperfectos de la casa

La obligación por ley del casero es mantener en condiciones de habitabilidad la vivienda alquilada. Por eso, el inquilino tendría derecho a exigírselo. En el caso de que se negara, desde Alquiler Seguro avisan que éste podría optar por anular el contrato y durante ese tiempo dejar de pagar las rentas hasta que el propietario realizara las reformas necesarias. “Si el propietario se niega a hacer las reparaciones, el inquilino podría resolver el contrato y exigir daños y prejuicios, pero si en lugar de eso decide no cancelar el contrato, podría cargar al casero el coste del nuevo alojamiento mientras se repara el inmueble alquilado por el dueño, pues el contrato no está resuelto”, asegura López. El inquilino además podría denunciar al dueño al ayuntamiento por incumplir el deber legal urbanístico de mantener las viviendas en estado adecuado de higiene y seguridad y éste podría imponerle una multa y darle una orden de ejecución de las obras. Guzmán López va más allá y nos dice las consecuencias legales de qué podría ocurrir en supuestos más graves: “El dueño también podría ser denunciado si, por ejemplo, no repara las canalizaciones de fecales, y ello causa una plaga insalubre o una enfermedad infecciosa que afecta a la salud del inquilino. Si los deterioros llevasen a la existencia de desprendimientos o hundimientos, y ello provocase lesiones o la muerte de un inquilino, al dueño podría imputársele un delito por homicidio por imprudencia leve”.

Vender la casa sin avisar al inquilino

El propietario puede librarse del moroso, vendiendo el piso y pasándole el ‘muerto’ a otro, pero no tendría todas consigo. Desde Alquiler Seguro, aseguran que es obligatorio comunicárselo al inquilino independientemente que éste sea o no moroso: “Debe de informarle de las condiciones en las que quiere hacerlo, pues éste tiene derecho a comprar el inmueble con preferencia frente a cualquier otra persona, gracias al derecho de adquisición preferente”. En el caso de que el propietario actúe unilateralmente, éste podría ejercitar el derecho de retracto, es decir, lo podría comprar aunque la venta ya se hubiera producido y estuviera en manos del nuevo dueño.

Negociación

Para evitar ‘tirarse de los pelos’ ante cualquiera de estas situaciones tan tensas lo mejor es actuar racionalmente. La negociación directa es uno de los métodos que aconsejan desde Alquiler Seguro. “Lo que suele ocurrir es que se perdona la deuda al moroso y el propietario se resigna a no percibir ninguna de las rentas no pagadas a condición de que abandone el inmueble que suele encontrárselo en un estado deplorable”, aseguran. Por eso, “El más vale prevenir que curar” en este aspecto debe ser la primera máxima. Hacer una entrevista y evaluación previa al inquilino, analizar su solvencia y comprobar que nunca ha incurrido en impagos será la mejor garantía para que este alquiler salga con éxito.

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